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導(dǎo)讀

房產(chǎn)已經(jīng)贈與晚輩，但老人得不到贍養(yǎng)該怎么辦？房產(chǎn)贈與后是否可以撤銷？近日，北京市石景山區(qū)人民法院召開“贈與合同無效撤銷案件的常見情形及防范建議”新聞通報(bào)會，針對贈與合同無效、撤銷類案件的特點(diǎn)進(jìn)行了提示。

因子女不履行義務(wù) 

附條件贈與可撤銷

王某春與王某霞系夫妻關(guān)系，二人婚后育有二子二女。后二人取得位于北京市石景山區(qū)模式口西里房屋一套，2003年10月王某春因病死亡，未留有遺囑。

2004年5月，王某霞寫下“關(guān)于遺產(chǎn)分配的決定”書，其內(nèi)容為：“老大與我共住現(xiàn)在這套，后因太擠，老大找地自建房搬出。買房時是老人拿4萬元買的。今后老大拿出4萬元，房子歸老大，然后這4萬元分給每個孩子1萬。四個孩子每人每月給我100元養(yǎng)老。如果老大不給這4萬元，他就得獨(dú)自承擔(dān)養(yǎng)老人的義務(wù)，在養(yǎng)老期間如果不孝順，我就賣房養(yǎng)老。”該書面文字中署有王某霞與四子女簽名。因老大未承擔(dān)贍養(yǎng)老人的義務(wù)，王某霞將四子女訴至法院要求撤銷贈與。法院審理后支持了王某霞的訴訟請求。

【法官釋法】

本案中，涉案房屋系王某春與王某霞夫妻共同財(cái)產(chǎn)，王某春去世后，其法定繼承人王某霞與四子女就該房屋形成共有關(guān)系。綜合2004年5月王某霞所書文字及庭審過程中雙方的解釋可知，王某霞所書文字應(yīng)視為附條件的贈與合同。依合同法第一百八十六條之規(guī)定，贈與人在贈與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。因涉訴房屋仍登記于王某春名下，房屋產(chǎn)權(quán)尚未發(fā)生實(shí)際變更，現(xiàn)贈與人王某霞表示撤銷上述贈與，系其真實(shí)意思表示，依法應(yīng)發(fā)生撤銷該贈與行為的法律效果，故原、被告雙方對涉訴房屋仍應(yīng)形成共有關(guān)系。

權(quán)利轉(zhuǎn)移且經(jīng)公證

贈與合同不可撤銷

盧某擁有位于北京市X號平房1間。2013年1月，盧某與其孫女劉某簽訂贈與合同，載明：一、盧某自愿將其名下房產(chǎn)贈與孫女劉某，并指定為她的個人財(cái)產(chǎn)。二、受贈人劉某接受上述贈與。三、贈與人、受贈人保證此贈與符合國家有關(guān)法律規(guī)定。四、上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時間，以房地產(chǎn)管理部門辦理變更產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。

該贈與合同經(jīng)公證處公證，并出具了公證書。公證處的接談筆錄載明：“問：為什么把上述房產(chǎn)贈與給孫女？答：因?yàn)槲夷晔乱迅?，需要孫女照顧?！瓎枺汉炗喩鲜鲑浥c公證后，不得單方擅自撤銷？答：知道。……問：贈與后能否辦理過戶？答：我們已經(jīng)咨詢房地產(chǎn)管理部門，可以辦理?！?/p>

然而，此后盧某以孫女劉某未履行贍養(yǎng)義務(wù)為由，要求撤銷房屋贈與。法院經(jīng)審理，駁回了盧某的訴訟請求。

【法官釋法】

贈與人在贈與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與，但經(jīng)過公證的贈與合同除外。受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行，不履行贈與合同約定的義務(wù)。具體至本案中，原房屋所有權(quán)為盧某所有，其有權(quán)對于原所有權(quán)登記的房屋進(jìn)行贈與，且盧某贈與標(biāo)的物系其真實(shí)意思表示。訴爭房屋現(xiàn)雖并未過戶至劉某名下，但是訴爭房屋的贈與合同業(yè)已經(jīng)過公證，盧某不能以權(quán)利尚未轉(zhuǎn)移為由主張撤銷權(quán)。在盧某第一順位法定繼承人仍然在世時，劉某并無贍養(yǎng)盧某的法定義務(wù)。訴爭房屋的贈與合同中，亦未約定劉某對于盧某的贍養(yǎng)義務(wù)。公證機(jī)構(gòu)的接談筆錄中亦未對此進(jìn)行明確。因此，盧某以劉某未對其盡到照顧贍養(yǎng)義務(wù)為由主張撤銷贈與合同并無事實(shí)及法律依據(jù)。

越權(quán)處分共有財(cái)產(chǎn)

導(dǎo)致贈與合同無效

田某與劉某婚后生育一子田小某。2002年2月，田某購買位于北京市X號房屋。此房屋系小產(chǎn)權(quán)房，未取得房屋所有權(quán)證。

劉某于2011年9月死亡。劉某去世時，未留有遺囑。2012年10月，田某在未征得其他共有人同意的前提下書寫聲明，將涉案房屋贈與案外人郭某。田小某以田某未征得其同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由訴至法院，要求確認(rèn)贈與合同無效。后法院經(jīng)審理，判決田某與郭某之間的贈與無效。

【法官釋法】

贈與標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于贈與人所有或者贈與人有權(quán)處分。處分共有的不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意。涉案房屋系田某與劉某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，劉某去世后，屬于其所有的遺產(chǎn)并未處分，故該房屋由田小某與田某共同共有。田某在未征得其他共有人同意的前提下，擅自將與他人共有的房屋贈與郭某，其行為屬于無權(quán)處分。該行為侵犯了田小某的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，故田小某有權(quán)追回。郭某明知該房屋非田某的個人財(cái)產(chǎn)而接受，且該房屋并未進(jìn)行實(shí)際轉(zhuǎn)讓，故田某與郭某之間贈與無效。

農(nóng)村房贈與非農(nóng)戶

這種贈與屬于無效

韓某與劉某系夫妻關(guān)系。韓某擁有位于北京市某村X號正房1間。2014年8月，韓某與劉小某簽訂《贈與合同》約定：“甲乙雙方系母子關(guān)系，現(xiàn)就母親韓某，將自有房屋贈與協(xié)議如下：一、甲方自愿將位于北京市某村X號正房1間贈與給乙方，乙方自愿接受贈與房屋。二、該贈與房屋是經(jīng)北京市某法院民事調(diào)解書依法繼承取得（附調(diào)解書）。三、該房屋的相應(yīng)土地使用權(quán)隨該房一并贈與。四、本贈與合同雙方簽字生效后，該房屋所有權(quán)、居住使用權(quán)均全部屬乙方所有。五、本合同一式二份，甲乙雙方各持一份，雙方簽字按印后即時生效?！?/p>

此后，劉某訴至法院，要求確認(rèn)贈與合同無效。經(jīng)查，劉小某戶口性質(zhì)為非農(nóng)業(yè)戶，法院依法支持了劉某的訴訟請求。

【法官釋法】

本案中，在雙方簽訂的贈與合同中，韓某自愿將其在與劉某婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的農(nóng)村房屋贈與劉小某，劉小某表示接受贈與，雙方贈與行為意思表示真實(shí)，但該贈與合同第三條中，韓某將該房屋的相應(yīng)土地使用權(quán)一并處分，因該房屋相應(yīng)的土地系宅基地使用權(quán)，屬村民集體所有的土地，其并無權(quán)處分，且宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，劉小某非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，無權(quán)取得或變相取得，故贈與合同中關(guān)于土地使用權(quán)一并贈與的內(nèi)容違反法律規(guī)定，應(yīng)屬無效。

■司法觀察

維護(hù)贈與雙方合法權(quán)益

據(jù)石景山法院統(tǒng)計(jì)，自2014年至今審理的75件贈與合同糾紛案件中，涉及贈與合同無效、撤銷案件的有12件，占所有贈與合同案件比例的16%。為了平衡贈與人與受贈與人之間的利益關(guān)系，法律賦予了贈與人對贈與合同的撤銷權(quán)，但在實(shí)踐中，不少公眾對于贈與合同的無效和撤銷相關(guān)規(guī)定不夠了解，導(dǎo)致訴訟多發(fā)。

在贈與合同相關(guān)案件審理過程中，石景山法院始終以司法為民為根本遵循，不斷摸索經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出了贈與合同無效、撤銷類案件的審理特點(diǎn)：一是贈與合同常發(fā)生在夫妻之間、親屬之間或有親密關(guān)系的朋友之間，其中夫妻贈與和親屬贈與占案件數(shù)的80%以上。二是贈與合同標(biāo)的以贈與房屋、車輛和金錢為主，占涉訴案件的70%以上。三是贈與合同無效類案件占比較大。四是撤銷權(quán)的行使程序方面，撤銷權(quán)應(yīng)當(dāng)采取明示的方式進(jìn)行。五是贈與合同的撤銷司法審查一般持謹(jǐn)慎態(tài)度。六是撤銷贈與應(yīng)該認(rèn)真保護(hù)并平衡雙方利益。

鑒于贈與合同存在無效或撤銷的法律后果，法官認(rèn)為在贈與合同的簽訂履行過程中，要牢牢把握以下四點(diǎn)：

1.簽訂贈與合同時應(yīng)該注意贈與人的民事行為能力。欠缺民事行為能力將導(dǎo)致贈與合同無效或可撤銷，因而在簽訂贈與合同時應(yīng)該審查贈與人的民事行為能力。一般地，可通過醫(yī)院診斷、專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定或公證來防范因民事行為能力問題導(dǎo)致的贈與合同無效或可撤銷。

2.贈與合同的內(nèi)容應(yīng)該具體明確。贈與合同主要包括雙方當(dāng)事人基本身份信息、贈與財(cái)產(chǎn)名稱、財(cái)產(chǎn)目前狀況、贈與合同履行時限及方式、贈與合同是否附條件以及什么條件、贈與合同的違約責(zé)任以及爭議解決方式。

3.贈與房屋合同簽訂后需要辦理房屋變更登記手續(xù)的，應(yīng)積極辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，在未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)之前贈與人享有撤銷權(quán)。受贈人接受附義務(wù)贈與合同，應(yīng)該積極履行贈與合同約定的義務(wù)，不得違反合同約定的義務(wù)。

4.贈與合同簽訂之后，符合條件的應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公證。根據(jù)合同法第一百八十六條第二款的規(guī)定，經(jīng)過公證的贈與合同，贈與人不得行使任意撤銷權(quán)。經(jīng)過公證的贈與合同，對受贈與人權(quán)益的保護(hù)就會得到加強(qiáng)。

來源：南康區(qū)政府官網(wǎng)